Por qué debería comprar una propiedad en dificultades

Una de las mayores oportunidades en el sector inmobiliario es la compra de propiedades en dificultades.
En el contexto de Bienes Raíces, la palabra “en dificultades” significa cualquier propiedad que esté en ejecución hipotecaria o que esté por entrar en ejecución. Por lo general, esto se debe a que el dueño de la propiedad ya no puede o no desea seguir haciendo los pagos de la hipoteca. Además, como la palabra lo indica, una propiedad deteriorada a menudo necesita reparaciones. Debido a que las propiedades generalmente necesitan reparaciones, si no realiza su debida diligencia, las propiedades en dificultades pueden conllevar un riesgo significativo.
Por lo general, cuanto más trabajo necesita una propiedad, mejor es una ganga, ya que la regla del valor líquido de la vivienda establece que el valor de su propiedad aumenta a medida que aumenta su valor líquido. Sin embargo, esto solo es cierto si lo hace correctamente y está listo, dispuesto y capaz de hacer las reparaciones necesarias. Las reparaciones pueden ser meramente cosméticas, como un nuevo trabajo de pintura y limpieza, o pueden ser extensas, como requerir trabajo estructural y mecánico. La última razón suele ser el caso de que un propietario decida dejar de hacer los pagos y simplemente se aleje de la propiedad.
Las propiedades en dificultades suelen ser grandes oportunidades para los inversores inmobiliarios, ya que puede haber mucho dinero comprando, rehabilitando y vendiendo estos "reparadores". Tanto es así que algunos inversores inmobiliarios experimentados a menudo se centran únicamente en propiedades en dificultades. Las propiedades en dificultades también pueden ser una gran oportunidad para los compradores de vivienda por primera vez, ya que esta opción puede ahorrarle miles de dólares si está dispuesto a invertir el capital de sudor.

Localización de propiedades en dificultades

El primer paso para comprar una propiedad en dificultades es localizar propiedades adecuadas. Por lo general, cuanto más trabajo esté dispuesto a hacer, mejor será el trato que obtendrá. Por ejemplo, si sale y conduce en busca de propiedades en mal estado que aún no están en ejecución hipotecaria, es posible que pueda negociar un mejor trato con el propietario que si fuera a un banco o agente de bienes raíces después de la ejecución hipotecaria. proceso. Esto se debe a que el precio puede subir una vez que el prestamista ejecuta la ejecución hipotecaria y contrata a un agente de bienes raíces para publicar la propiedad. Busque estos indicadores al conducir por los vecindarios:

• • Propiedad desocupada o sin mantenimiento.
• • Una casa antigua con un exterior ruinoso.
• • Correo no cobrado.
• • Patio descuidado.
• • Aviso de ejecución hipotecaria publicado.

Una vez que haya localizado las propiedades adecuadas, puede intentar simplemente llamar a la puerta y ver si el propietario está interesado en vender. Una segunda opción es llevar su lista de propiedades al ayuntamiento. Los registros de bienes raíces son públicos por ley y podrá obtener información sobre quién es el propietario actual y cuánto pagó por la casa.
Otra opción para localizar propiedades en dificultades es llamar a los prestamistas y agentes de bienes raíces y preguntar si tienen propiedades “REO” en su área. REO significa bienes raíces propiedad de prestamistas y los prestamistas en la mayoría de las ciudades generalmente tienen algunas de estas propiedades en dificultades en sus libros. Trabajar con un agente de bienes raíces puede ser una mejor opción en algunos casos, ya que un agente tendrá más información sobre una propiedad de la que usted podría descubrir por su cuenta. Solo sepa que la responsabilidad del agente de la lista es para con el vendedor, por lo que si desea un agente de bienes raíces que se preocupe por sus intereses, debe considerar hablar con un corredor del “comprador”.
Otra forma en que los bancos a veces se ocupan de las propiedades en dificultades es con una "venta corta". Si un propietario está atrasado con sus pagos, tratará de vender la casa por menos de lo que queda en el hipoteca contrato solo para salir de debajo. Aquí el prestamista está dispuesto a asumir una pérdida en la venta para evitar la molestia de la ejecución hipotecaria. Las ventas al descubierto se utilizan a menudo en áreas donde los precios inmobiliarios están tan deprimidos que habría poca o ninguna posibilidad de vender la casa por lo que queda en el contrato hipotecario.
Una tercera opción es estar atento a las subastas de bienes raíces. A menudo se realizan subastas para propiedades en dificultades que no se han vendido a través de los canales típicos y el prestamista solo quiere sacar la propiedad de sus libros. Si bien a menudo habrá una fuerte competencia por una propiedad en una subasta, a veces usted será el único postor y podrá salir con una gran oferta. Sin embargo, debe tener mucho cuidado al comprar en una subasta, ya que a menudo las casas se venden "sin ser vistas". Esto es especialmente cierto si participa en una subasta en línea. ¡El comprador tenga cuidado!

Financiamiento de propiedades en dificultades

Muchas veces, un prestamista tradicional no estará dispuesto a financiar una propiedad en dificultades. Esto se debe a los factores de riesgo y, a menudo, puede ser muy difícil obtener una evaluación o tasación precisa de la propiedad para determinar su valor. Además, muchas subastas requerirán un pago "todo en efectivo" debido a la política o la ley estatal. Sin embargo, si puede negociar un precio muy bueno, algunos prestamistas redactarán un nuevo contrato para evitar tener que pasar por el proceso de ejecución hipotecaria. Otro financiamiento La opción es trabajar con un prestamista no tradicional que se especialice en propiedades en dificultades. Solo asegúrese de comprender todos los cargos financieros antes de firmar.
En la mayoría de los casos, tiene más sentido rehabilitar una propiedad, ya sea para vivir en ella o cambiarla para obtener ganancias, que para construir una nueva casa. Con permisos, clima y demoras en la construcción, a menudo puede llevar un año o más construir una nueva casa. Sin embargo, la rehabilitación de una casa en dificultades se puede realizar en unos meses. Solo asegúrese de hacer su tarea y tener un conocimiento firme de los costos de rehabilitación frente al valor esperado de la propiedad cuando se complete la rehabilitación.