Comprensión de LTV y ARV en relación con la inversión inmobiliaria

La inversión inmobiliaria puede ser una empresa lucrativa, pero no está exenta de riesgos. Cuando un inversionista de bienes raíces pide dinero prestado para comprar una propiedad, tanto el inversionista como el prestamista asumen cierto riesgo.
Comprender los riesgos y las posibles recompensas puede ser la diferencia entre una inversión inteligente y perder la camisa. Los prestamistas dependen en gran medida de la evaluación de riesgos a la hora de decidir si le prestan dinero para su proyecto.
LTV y ARV son factores utilizados para determinar el riesgo. Comprender su papel en la inversión inmobiliaria puede ayudarlo a navegar el proceso de préstamo inmobiliario. Aquí hay una mirada más cercana a cada uno.

Invertir en bienes raíces

La inversión inmobiliaria se presenta de muchas formas, al igual que los propios inversores. Un inversor de bienes raíces es cualquier persona que compra bienes raíces con la intención de obtener ganancias. Hay dos tipos principales de inversores: inversores individuales y fideicomisos de inversión inmobiliaria.
A fideicomiso de inversiones inmobiliarias es una empresa que posee o financia bienes raíces que generan ingresos. Sus inversiones pueden incluir una variedad de tipos de propiedades como edificios de apartamentos, propiedades comerciales, hospitales, torres de oficinas de gran altura y más.
Un fideicomiso de inversión en bienes raíces suele ser una empresa que cotiza en bolsa. Es un tipo de inversión inmobiliaria que permite a los inversores comprar acciones de la empresa en lugar de comprar bienes raíces directamente.
Hay muchas formas diferentes de invertir en el mercado inmobiliario. Algunos de los modelos de inversión inmobiliaria más populares incluyen:

• Comprar propiedades en alquiler con la intención de cobrar el alquiler.
• Compra de propiedades vacacionales (alquileres a corto plazo)
• Comprar propiedades asequibles para repararlas y venderlas rápidamente (voltear)
• Compra de acciones en un fideicomiso de inversión inmobiliaria
• Prestar dinero a un inversor inmobiliario

Existen tres tipos de mercado inmobiliario:

• El mercado de compradores,
• El mercado de los vendedores,
• Y el mercado equilibrado.

El mercado inmobiliario en el que está invirtiendo afectará la disponibilidad de propiedades asequibles y la competencia a la que se enfrenta.
En un mercado de compradores, el inventario de propiedades disponibles es mayor que el número de personas que buscan activamente comprar una propiedad. Eso generalmente significa que las propiedades tardan más en venderse. También significa que el comprador tiene más libertad para negociar el precio y otras consideraciones.
En un mercado de vendedores, la cantidad de personas que quieren comprar una propiedad es mayor que la cantidad de propiedades disponibles. Este exceso de demanda significa que los compradores tienen más competencia. Las propiedades se venden más rápido y los compradores tienen más dificultades para negociar los precios.
Cuanto más desequilibrado esté el mercado inmobiliario, mayores serán los efectos. También hay mercados equilibrados cuando el número de propiedades disponibles coincide con el ritmo de la demanda. Estos son de corta duración y a menudo ocurren cuando el mercado inmobiliario se desliza de un extremo al otro.
Independientemente del mercado inmobiliario en el que se encuentre, comprender cómo calcular el riesgo en la inversión inmobiliaria puede ayudarlo a realizar una inversión inteligente.

Cómo funciona LTV en la inversión inmobiliaria

La préstamo La relación valor (LTV) compara el precio de la propiedad y el monto del préstamo el inversor inmobiliario solía comprarlo. Es una fórmula sencilla: préstamo cantidad dividida por el precio de compra.
Ejemplo:
Si un inversionista de bienes raíces compra un edificio de departamentos por $950,000 con un pago inicial del 20%, el préstamo El monto sería de $760,000. Entonces, el LTV es del 80%.
760,000 ÷ 950,000 = 0.80 o 80%
Si el inversionista de bienes raíces toma prestados fondos adicionales para hacer algunas reparaciones o arreglar la propiedad, digamos $ 80,000, el LTV cambia en consecuencia.
(760,000 + 80,000) ÷ 950,000 = 88%
LTV es uno de los factores utilizados para evaluar el riesgo asociado con un determinado préstamo. Cuanto menor sea el LTV, menor será el riesgo para el prestamista.
Se crea un LTV más bajo cuando el inversionista de bienes raíces paga una porción mayor del costo de su propio bolsillo. Eso puede crear equidad instantánea. También hace que el prestatario asuma una mayor parte del riesgo de la inversión inmobiliaria.

¿Qué es ARV y cómo se usa?

ARV es el "Valor después de la reparación" de la propiedad. Esto es lo que debería valer la casa después de las reparaciones y renovaciones necesarias. Determinar el ARV requiere mirar los precios de venta de propiedades similares vendidas en el mismo vecindario durante los últimos seis meses.
El AVR de la propiedad ayuda a los inversores a establecer límites sobre lo que pueden gastar de manera segura en una propiedad. La idea es mitigar el riesgo y garantizar que el proyecto sea rentable.
Los inversores inmobiliarios que se especializan en arreglar casas para su reventa rápida (house flippers) generalmente siguen la regla del 70%. Esta es una fórmula sencilla para calcular el valor de la propiedad. préstamoRelación costo-coste (LTC).
Conocer la LTC ayuda a determinar el precio máximo que el inversionista debe pagar por una propiedad. El objetivo es mitigar el riesgo y garantizar que el proyecto sea rentable.
Dice así: el inversor no debe pagar más del 70% del AVR menos el costo de las renovaciones. Entonces, la fórmula es (AVR x 0.70) - costo de renovaciones = precio máximo de compra.
Ejemplo:
Si el AVR de una propiedad es de $ 200,000 y el costo anticipado de las renovaciones es de $ 40,000, lo máximo que el inversionista inmobiliario debe pagar es $ 100,000.
(200,000 x 0.70) - 40,000 = 100,000
Los prestamistas también utilizan la regla del 70% para ayudar a determinar el monto máximo préstamo importe y el pago inicial que exigen al inversor. Es especialmente útil para "dinero duro". préstamos o puente préstamos porque el préstamo se basa en el valor del activo y no sólo en su solvencia.

Préstamos basados ​​en LTV vs. AVR

LTV y AVR pueden afectar la forma en que aborda el financiamiento. Los prestamistas suelen tener diferentes umbrales de riesgo para cada figura. La mayoría de los prestamistas inmobiliarios tradicionales, como los prestamistas hipotecarios para viviendas, utilizan una relación LTV.
Dado que LTV se basa en el valor de tasación actual de la propiedad, es menos riesgoso para el prestamista. Por lo tanto, los prestamistas a menudo requieren un desembolso de efectivo menor o un pago inicial del comprador.
A diferencia de los LTV, los AVR se basan principalmente en lo que se espera que valga la propiedad después de las renovaciones. También especula que los valores inmobiliarios se mantendrán estables o aumentarán cuando se completen las renovaciones.
Dado que estos valores son conjeturas fundadas, los prestamistas que emiten AVR préstamos asumir más riesgo. Por lo tanto, a menudo exigen que los inversores inmobiliarios gasten más de su propio dinero, incluido el pago inicial más grande.

Encontrar la mejor opción de financiamiento

Existen diferentes formas de financiar una inversión inmobiliaria. Las dos más populares, las hipotecas bancarias tradicionales y las privadas. préstamos, cada uno tiene sus pros y sus contras.
Banca préstamos suelen ser más baratos pero también más difíciles de conseguir. Privado préstamos Pueden ser más caros, pero son más rápidos y flexibles.
Para inversiones inmobiliarias, privadas. préstamos suelen encajar perfectamente. En Gokapital, nos especializamos en soluciones de financiación privada para inversores inmobiliarios en todo Estados Unidos.
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