Comprensión de LTV y ARV en relación con la inversión inmobiliaria

La inversión inmobiliaria puede ser un esfuerzo lucrativo, pero no está exento de riesgos. Cuando un inversionista de bienes raíces toma prestado dinero para comprar una propiedad, tanto el inversionista como el prestamista asumen algún riesgo.
Comprender los riesgos y las posibles recompensas puede ser la diferencia entre una inversión inteligente y perder la camisa. Los prestamistas dependen en gran medida de la evaluación de riesgos a la hora de decidir si le prestan dinero para su proyecto.
LTV y ARV son factores que se utilizan para determinar el riesgo. Comprender su papel en la inversión inmobiliaria puede ayudarlo a navegar por el proceso de préstamos inmobiliarios. He aquí un vistazo más de cerca a cada uno.

Invertir en bienes raíces

La inversión inmobiliaria se presenta de muchas formas, al igual que los propios inversores. Un inversor de bienes raíces es cualquier persona que compra bienes raíces con la intención de obtener ganancias. Hay dos tipos principales de inversores: inversores individuales y fideicomisos de inversión inmobiliaria.
A fideicomiso de inversiones inmobiliarias es una empresa que posee o financia bienes raíces que generan ingresos. Sus inversiones pueden incluir una variedad de tipos de propiedades como edificios de apartamentos, propiedades comerciales, hospitales, torres de oficinas de gran altura y más.
Un fideicomiso de inversión inmobiliaria suele ser una empresa que cotiza en bolsa. Es un tipo de inversión inmobiliaria que permite a los inversores comprar acciones de la empresa en lugar de comprar inmuebles directamente.
Hay muchas formas diferentes de invertir en el mercado inmobiliario. Algunos de los modelos de inversión inmobiliaria más populares incluyen:

Comprar propiedades en alquiler con la intención de cobrar el alquiler.
Compra de propiedades vacacionales (alquileres a corto plazo)
Comprar propiedades asequibles para repararlas y venderlas rápidamente (voltear)
Compra de acciones en un fideicomiso de inversión inmobiliaria
Prestar dinero a un inversor inmobiliario

Hay tres tipos de mercado inmobiliario:

El mercado de compradores,
El mercado de los vendedores,
Y el mercado equilibrado.

El mercado inmobiliario en el que está invirtiendo afectará la disponibilidad de propiedades asequibles y la competencia a la que se enfrenta.
En un mercado de compradores, el inventario de propiedades disponibles es mayor que el número de personas que buscan activamente comprar una propiedad. Eso generalmente significa que las propiedades tardan más en venderse. También significa que el comprador tiene más libertad para negociar el precio y otras consideraciones.
En un mercado de vendedores, la cantidad de personas que desean comprar una propiedad es mayor que la cantidad de propiedades disponibles. Este exceso de demanda significa que los compradores tienen más competencia. Las propiedades se venden más rápido y los compradores tienen más dificultades para negociar los precios.
Cuanto más desequilibrado esté el mercado inmobiliario, mayores serán los efectos. También hay mercados equilibrados cuando el número de propiedades disponibles coincide con el ritmo de la demanda. Estos son de corta duración y a menudo ocurren cuando el mercado inmobiliario se desliza de un extremo al otro.
Independientemente del mercado inmobiliario en el que se encuentre, comprender cómo calcular el riesgo en la inversión inmobiliaria puede ayudarlo a realizar una inversión inteligente.

Cómo funciona LTV en la inversión inmobiliaria

La relación préstamo-valor (LTV) compara el precio de la propiedad y el monto del préstamo que utilizó el inversor inmobiliario para comprarla. Es una fórmula simple: monto del préstamo dividido por el precio de compra.
Ejemplo:
Si un inversionista de bienes raíces compra un edificio de apartamentos por $ 950,000 con un pago inicial del 20%, el monto del préstamo sería de $ 760,000. Entonces, LTV es 80%.
760,000 ÷ 950,000 = 0.80 o 80%
Si el inversionista de bienes raíces toma prestados fondos adicionales para hacer algunas reparaciones o arreglar la propiedad, digamos $ 80,000, el LTV cambia en consecuencia.
(760,000 + 80,000) ÷ 950,000 = 88%
El LTV es uno de los factores que se utilizan para evaluar el riesgo asociado con un préstamo en particular. Cuanto menor sea el LTV, menor será el riesgo para el prestamista.
Se crea un LTV más bajo cuando el inversionista de bienes raíces paga una porción mayor del costo de su propio bolsillo. Eso puede crear equidad instantánea. También hace que el prestatario asuma una mayor parte del riesgo de la inversión inmobiliaria.

¿Qué es ARV y cómo se usa?

ARV es el "Valor después de la reparación" de la propiedad. Esto es lo que debería valer la casa después de las reparaciones y renovaciones necesarias. Determinar el ARV requiere mirar los precios de venta de propiedades similares vendidas en el mismo vecindario durante los últimos seis meses.
El AVR de la propiedad ayuda a los inversores a establecer límites sobre lo que pueden gastar de forma segura en una propiedad. La idea es mitigar el riesgo al tiempo que se asegura que el proyecto sea rentable.
Los inversores inmobiliarios que se especializan en arreglar casas para revenderlas rápidamente (casas aletas) generalmente siguen la regla del 70%. Esta es una fórmula simple para calcular la relación préstamo-costo (LTC) de la propiedad.
Conocer la LTC ayuda a determinar el precio máximo que el inversionista debe pagar por una propiedad. El objetivo es mitigar el riesgo y garantizar que el proyecto sea rentable.
Dice así: el inversor no debe pagar más del 70% del AVR menos el costo de las renovaciones. Entonces, la fórmula es (AVR x 0.70) - costo de renovaciones = precio máximo de compra.
Ejemplo:
Si el AVR de una propiedad es de $ 200,000 y el costo anticipado de las renovaciones es de $ 40,000, lo máximo que debe pagar el inversionista de bienes raíces es de $ 100,000.
(200,000 x 0.70) - 40,000 = 100,000
Los prestamistas también utilizan la regla del 70% para ayudar a determinar el monto máximo del préstamo y el pago inicial que requieren del inversionista. Es especialmente útil para préstamos de “dinero fuerte” o préstamos puente porque el préstamo se basa en el valor del activo y no solo en su solvencia.

Préstamos basados en LTV vs. AVR

LTV y AVR pueden afectar la forma en que aborda el financiamiento. Los prestamistas suelen tener diferentes umbrales de riesgo para cada figura. La mayoría de los prestamistas inmobiliarios tradicionales, como los prestamistas hipotecarios para viviendas, utilizan una relación LTV.
Dado que LTV se basa en el valor de tasación actual de la propiedad, es menos riesgoso para el prestamista. Por lo tanto, los prestamistas a menudo requieren un desembolso en efectivo menor o un pago inicial del comprador.
A diferencia de los LTV, los AVR se basan principalmente en lo que se espera que valga la propiedad después de las renovaciones. También especula que los valores inmobiliarios se mantendrán estables o aumentarán cuando se completen las renovaciones.
Dado que estos valores son conjeturas fundamentadas, los prestamistas que emiten préstamos basados en AVR asumen un mayor riesgo. Por lo tanto, a menudo requieren que los inversionistas inmobiliarios gasten más de su propio dinero, lo que incluye realizar pagos iniciales más grandes.

Encontrar la mejor opción de financiamiento

Hay diferentes formas de financiar una inversión inmobiliaria. Las dos hipotecas bancarias tradicionales más populares y los préstamos privados tienen pros y contras.
Los préstamos bancarios suelen ser más baratos, pero también más difíciles de conseguir. Los préstamos privados pueden ser más costosos, pero son más rápidos y flexibles.
Para la inversión inmobiliaria, los préstamos privados suelen ser una excelente opción. En Gokapital, nos especializamos en soluciones de financiación privada para inversores inmobiliarios en los EE. UU.
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