La guía definitiva para los préstamos de su cartera de alquiler

Muchos inversores ahora optan por invertir en bienes raíces residenciales y optan por construir carteras de alquiler en lugar de depender de un mercado más volátil.

Lo bueno de las carteras de alquiler es que ofrecen a los inversores la oportunidad de tener una fuente constante de ingresos de diferentes propiedades de alquiler.

Sin embargo, a medida que sus carteras continúan creciendo y expandiéndose, la mayoría de los inversionistas encuentran difícil administrar varias propiedades y préstamos al mismo tiempo, algo que puede ser estresante.

Afortunadamente, la introducción de prestamistas especializados supuso un alivio para los inversores con múltiples propiedades.

Los prestamistas especializados han facilitado a los inversores de cartera de alquiler la gestión de sus préstamos al proporcionar una solución de cartera general. La reducción general de préstamos facilita el proceso al fusionar varios préstamos y brindar a los inversores la oportunidad de acceder a la equidad en todas las propiedades.

No obstante, es importante señalar que financiar propiedades de alquiler es un poco complejo en comparación con los préstamos hipotecarios convencionales. Esto se debe a que la aprobación de la solicitud de préstamo de un prestamista está vinculada a factores como la viabilidad de la cartera de alquiler, así como la apertura de los estados financieros proporcionados.

Como inversionista, es importante comprender la terminología, los cálculos y las expectativas de un prestamista para los préstamos de la cartera de alquiler. A continuación, se muestra un resumen de los préstamos de cartera de alquiler y su funcionamiento:

Entidades en lugar de individuos

En primer lugar, un préstamo de cartera no es diferente de un préstamo inmobiliario comercial. Esto se debe a que el prestamista emite el préstamo a una entidad en lugar de a un solicitante individual. Las entidades suelen ser LLC que no tienen un historial crediticio extenso.

Como tal, un prestamista o institución financiera siempre solicitará un patrocinador (o garante) del préstamo al considerar su solicitud.

Se supone que el patrocinador debe proporcionar al prestamista información crucial, como datos financieros asociados con la cartera de alquiler en cuestión. Básicamente, esto está destinado a ayudar al prestamista a determinar el monto de la emisión.

El margen de explotación

Los prestamistas basados ​​en activos normalmente determinan el monto del préstamo a partir de los ingresos operativos netos. Es un método importante utilizado por la mayoría de los prestamistas antes de aprobar cualquier solicitud de préstamo de cartera de alquiler.

Los prestatarios deberán proporcionar su propia lista de alquileres, aunque el prestamista aún deducirá los gastos antes de llegar al ingreso operativo neto (NOI).

Como prestatario, es vital comprender el ingreso operativo neto porque ayuda a determinar algunas raciones, como el índice de cobertura del servicio de la deuda (DSCR) y la tasa de capitalización.

Cobertura del servicio de deuda Proporción

El DSCR se calcula dividiendo las obligaciones de deuda anuales por los ingresos operativos. Los prestamistas generalmente tratan de usar una proporción de 1.20 o más, ya que les dará confianza, sabiendo que su prestatario puede pagar el préstamo cómodamente.

Para cumplir con el índice objetivo anterior, significa que su cartera debe tener un buen flujo de efectivo que cubra el 120 por ciento de su deuda anual.

Préstamo a valor (LTV)

El préstamo a valor es otro factor importante que los prestamistas consideran antes de financiar a los propietarios de propiedades de alquiler. El LTV es básicamente el ratio del préstamo solicitado dividido por el valor de la cartera. Los prestamistas especializados brindan a los inversionistas la oportunidad de acceder a capital dentro de su cartera pidiendo prestado hasta un 75% de LTV, pero tan bajo como 50% de LTV.

Esto muestra que el valor de la propiedad debe ser al menos un 25 por ciento más que el monto del préstamo solicitado por el prestatario.

Duración del préstamo

Los préstamos de alquiler generalmente tienen un plazo más largo que los préstamos puente de dinero fuerte, que pueden ser de 1 a 5 años. Los préstamos para inversión en alquiler pueden ser de hasta 30 años y estar totalmente amortizados. Similar a un préstamo hipotecario convencional.

Sin embargo, hay opciones más cortas para los inversores que deseen liquidar su saldo en su totalidad en un plazo más breve. Algunos prestamistas de propiedades de inversión de alquiler privadas también ofrecen plazos de 10, 15, 20 o 25 años.

Opciones de financiación para préstamos inmobiliarios de alquiler

Al igual que las hipotecas destinadas a aquellos que desean comprar una vivienda, existen varias opciones entre las que puede elegir cuando busque el mejor préstamo de propiedad de inversión.

No importa si está buscando un préstamo para una nueva propiedad de alquiler o buscando refinanciar su préstamo de propiedad existente, todavía tiene opciones.

A continuación se presentan 3 tipos de préstamos que puede considerar

Financiamiento convencional
También conocidos como préstamos conformes, los préstamos convencionales son hipotecas normalmente garantizadas por una empresa patrocinada por el gobierno (GSE). Lo bueno de este tipo de préstamos es que atraen tasas de interés mínimas.

Sin embargo, se le pedirá que pague un pago inicial de al menos el 20 por ciento para evitar el seguro hipotecario. Sin embargo, algunos prestamistas dudarán en aprobar su solicitud si ya tiene cuatro préstamos.

Hipoteca global
Otra excelente forma de obtener financiamiento para su proyecto inmobiliario es la garantía cruzada. Si tiene varias propiedades de alquiler y le gustaría tomar un préstamo a la vez, una hipoteca con garantía cruzada podría ser la mejor opción.

Una hipoteca global le permite financiar varias propiedades de alquiler con un solo préstamo. Inversores inmobiliarios Suelen utilizar hipotecas generales cuando quieren comprar una propiedad grande y construir varias unidades. Una hipoteca general también es ideal para los amantes de la casa.

Existen varios beneficios y riesgos asociados con las hipotecas generales:

• Las propiedades actúan como garantía entre sí
• Puede refinanciar las casas existentes utilizando la hipoteca general.
• Busque una hipoteca general con una cláusula de liberación
• Las hipotecas globales son normalmente préstamos a corto plazo.

Préstamos de cartera
A diferencia de los préstamos tradicionales que se ofrecen a los inversores con condiciones GSE, los préstamos de cartera están en manos de una institución financiera que los emite.
Como tal, los prestamistas de cartera aprobarán o rechazarán su solicitud de hipoteca según sus criterios de aprobación. Los préstamos de cartera son ideales para inversores que no pueden calificar para préstamos tradicionales. Dicho esto, es importante tener en cuenta que cada propiedad individual seguirá siendo evaluada en función de sus propios méritos y criterios de calificación.
Si la Guía Definitiva para los préstamos de su cartera de alquiler le resultó útil, también le recomendamos más recursos en nuestro blog y síguenos en nuestras plataformas de redes sociales (Facebook & Instagram).
Para conseguir financiación para sus inversiones inmobiliarias llama a nuestra oficina y un asesor de préstamos podrá ayudarlo, ofrecemos préstamos a nivel nacional.