Obtener el Tipo de Préstamo Correcto para su Inversión en Bienes Raíces

Por Chris Moreno, director ejecutivo y fundador de GoKapital, un mercado de préstamos comerciales e inmobiliarios.

Ya sea que esté solicitando un préstamo para comprar o refinanciar su propiedad de inversión inmobiliaria, las dos opciones más comunes son a través de instituciones financieras convencionales (bancos, uniones de crédito, etc.) o hipotecas privadas (con fondos proporcionados por personas físicas o jurídicas). empresas de préstamos bancarios). Ambas opciones tienen sus propias ventajas y desventajas. Dicho esto, dentro de estas dos fuentes de financiamiento inmobiliario, también existen diferentes tipos de préstamos inmobiliarios para propiedades de inversión comerciales o residenciales.

En un sentido general, un préstamo inmobiliario convencional ofrecerá tasas competitivas y un pago inicial más bajo. Sin embargo, hay una advertencia. Los criterios de calificación requeridos tenderán a ser más estrictos y el proceso de aprobación será más largo (1-3 meses).

Los prestamistas de propiedad privada, por otro lado, a menudo serán más flexibles en términos de aprobación de prestatarios potenciales. Para mitigar este riesgo, sus tasas y requisitos de pago inicial generalmente serán más altos. En cualquiera de los escenarios, los factores principales que se tienen en cuenta incluyen su historial/puntaje de crédito, experiencia de inversión, características de los activos y flujo de efectivo. El objetivo final de un prestamista es determinar si un prestatario puede demostrar la capacidad de pago de un préstamo.

Tipos de préstamos de inversión inmobiliaria

Hipotecas convencionales:

Los préstamos inmobiliarios convencionales suelen ser ofrecidos por bancos y cooperativas de crédito. Son los tipos de hipotecas más comunes en los Estados Unidos y tienen diferentes estructuras de préstamo según sus necesidades. Por ejemplo, pueden ofrecer préstamos de tasa fija por 30 años (lo que significa que el interés no cambia a lo largo de la duración del préstamo) o lo que se conoce como una hipoteca de tasa ajustable (ARM, por sus siglas en inglés) que se ajustará según las condiciones del mercado después de un cantidad de tiempo predeterminada (cada 6 meses por ejemplo). Los préstamos hipotecarios de tasa fija generalmente se ofrecerán con plazos de 15, 20 y 30 años. Dadas las condiciones actuales del mercado, las hipotecas convencionales para propiedades de inversión actualmente tienen tasas que van del 7% al 9%. Las ventajas incluyen pagos iniciales más bajos y costos de cierre más bajos. Estos tipos de préstamos son ideales para prestatarios potenciales con un historial crediticio sólido, finanzas sólidas y tiempo suficiente para finalizar una transacción (más de un mes). También vale la pena tener en cuenta que las tasas de los préstamos convencionales serán más altas para las propiedades de inversión que para las propiedades residenciales primarias.

Hipotecas privadas/préstamos de dinero fuerte:

Los prestamistas privados no tienen el mismo nivel de requisitos que los prestamistas convencionales: son más flexibles y tienen un proceso de aprobación más rápido y sencillo. Con estos beneficios, sin embargo, hay otros aspectos a considerar. Los prestamistas de dinero fuerte mitigan el riesgo de proporcionar financiamiento con documentación mínima a los prestatarios que tienen un historial crediticio menos que ideal al evaluar tasas de interés más altas, plazos de préstamo más cortos y costos de cierre más altos. Estos préstamos de dinero duro/privado son ofrecidos por instituciones financieras no bancarias, individuos o incluso el vendedor de una propiedad (conocido como “financiamiento del vendedor”). La mayoría de los préstamos de dinero fuerte se estructurarán con el prestatario como una entidad corporativa, generalmente una Sociedad de Responsabilidad Limitada ("LLC"), para acelerar el proceso de ejecución hipotecaria en caso de incumplimiento.

Tipos de propiedades de inversión inmobiliaria

Bienes Raíces Residenciales y Comerciales

Otro aspecto importante de los préstamos inmobiliarios es el tipo de clase de activo que se utiliza como garantía, ya sea residencial o comercial. En general, las propiedades de inversión residencial se compran con mayor frecuencia, lo que da como resultado una demanda relativamente estable. Estos tipos de propiedades tendrán de 1 a 4 unidades e incluirán residencias unifamiliares o apartamentos.

Una vez comprada, un inversionista renovará la propiedad y la venderá por una cantidad mayor (lo que se conoce como "reparar y voltear") y generar una ganancia, o la propiedad se puede alquilar a los inquilinos una

d producir ingresos mensuales. En el caso de un préstamo de "reparar y cambiar", los plazos del préstamo suelen ser de 1 a 3 años, con pagos que consisten solo en intereses (el capital se devuelve una vez que se supone que se vende la propiedad). Para las propiedades de inversión de alquiler, los plazos suelen amortizarse por completo con plazos de hasta 30 años. Por lo general, las propiedades residenciales también tendrán precios más bajos que las comerciales y, por lo tanto, pueden ser una mejor opción para los nuevos inversores.

Los bienes raíces comerciales incluyen almacenes, tiendas minoristas, edificios de oficinas, propiedades industriales, hoteles, edificios de unidades múltiples y más. Estos tipos de propiedades generalmente tendrán valores de mercado más altos que las propiedades residenciales, según la ubicación. A modo de ejemplo, si tuviéramos que comparar propiedades en Miami, FL, como una casa de 3 dormitorios y un edificio de oficinas con varias unidades, este último seguramente tendría un valor más alto. Además de requerir una mayor inversión financiera, encontrar el prestamista inmobiliario comercial ideal es otro aspecto importante de la estructuración de la transacción, ya que algunos prestamistas pueden tener restricciones para proporcionar financiamiento a ciertas propiedades comerciales.

Si bien estos tipos de propiedades pueden ser un poco más complejos en términos de obtener un préstamo, existen varios beneficios. En términos de generación de ingresos pasivos, la inversión en bienes raíces comerciales generalmente produce un flujo de ingresos más estable (ya que los arrendamientos comerciales tienden a durar 3 años o más). Al evaluar la viabilidad económica de una transacción de bienes raíces comerciales, puede haber más métricas para evaluar en comparación con las propiedades residenciales. La importancia de realizar una debida diligencia adecuada para analizar los ingresos, gastos e ingresos operativos netos de la propiedad son vitales.

yo en asegurando que su inversión sea rentable. Si necesita capital rápido o no califica para financiamiento bancario, un préstamo puente privado puede ser la mejor opción. Por el contrario, si la propiedad comercial es financieramente sólida, al igual que el prestatario, un préstamo convencional probablemente sea la opción ideal.