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Hipotecas comerciales y costos de cierre

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Hipotecas comerciales y costos de cierre

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Hipotecas comerciales y costos de cierre

Eche un vistazo al horizonte de cualquier ciudad importante de los Estados Unidos y verá los frutos del dinero prestado. Muy a menudo, la construcción y todos los gastos asociados requieren financiamiento. Sin embargo, también, las mejoras y renovaciones periódicas también requieren nuevos gravámenes para que dicha restauración sea asequible. Los inversionistas y propietarios de bienes raíces buscan sus bienes raíces para generar ingresos; pedir prestado el dinero ayuda a mantener un flujo de caja saludable a pesar de la deuda contraída. En el mundo de las hipotecas comerciales, el edificio es el sostén de la familia.

Conceptos básicos sobre préstamos de bienes raíces comerciales

Mientras que la hipoteca residencial típica se otorga a un individuo o una pareja, el financiamiento comercial generalmente se extiende a alguna forma de entidad comercial: sociedad, sociedad de responsabilidad limitada o corporación, por ejemplo, además, los préstamos hipotecarios se pueden garantizar con tan solo un tres por ciento de capital social en la propiedad, a veces cero para hipotecas seleccionadas respaldadas por el gobierno; Los préstamos de bienes raíces comerciales rara vez son aprobados por prestamistas establecidos sin al menos el 30 por ciento y, a menudo, hasta el 45 por ciento. El plazo del préstamo también difiere en la mayoría de los casos: un período de hipoteca de vivienda frecuente es de treinta años; en el caso de una hipoteca comercial, normalmente es común 20 años o menos. Además, los préstamos comerciales se pueden amortizar, como una hipoteca de vivienda tradicional, o también pueden tener pagos solo de intereses.

¿Cómo se suscriben los préstamos para propiedades comerciales?

Una vez más, es útil comparar y contrastar las hipotecas comerciales con las hipotecarias. Los elementos del análisis de préstamos hipotecarios son el historial crediticio; ingresos e ingresos; activos financieros; y valor de tasación versus pago inicial. Por lo tanto, un prestamista quiere saber que los solicitantes pagan sus facturas; ganar suficiente dinero para hacer los pagos de la casa junto con otras obligaciones; tener suficiente reserva para seguir pagando en caso de que se pierda el empleo u otras sorpresas, y traer suficiente de su propia riqueza a la mesa para incentivar las remesas continuas durante la vigencia del préstamo.

En los préstamos comerciales, la propiedad, la garantía, adquiere más importancia en relación con el prestatario. Aunque el edificio puede estar ocupado por el propietario, es principalmente una propiedad de inversión, ya sea un edificio de oficinas, una instalación industrial o un complejo de apartamentos. Por lo tanto, los ingresos que genera tienen un efecto enorme en la probabilidad de aprobación de la hipoteca. Los suscriptores, entonces, buscan verificar no solo un nivel aceptable de ingresos de la propiedad, sino también establecer un grado de confianza en que los ingresos son confiables. Esto requiere un análisis de:

  • unidades ocupadas versus vacantes

  • términos de los arrendamientos vigentes

  • gastos relacionados con la administración y el mantenimiento

  • otros gravámenes o deudas relacionadas con la propiedad

En resumen, ¿puede la propiedad producir suficientes ingresos para cubrir sus gastos operativos y obligaciones financieras junto con la nueva hipoteca? Las tarifas de suscripción / procesamiento relacionadas con esta investigación pueden oscilar entre $ 500 y $ 2,500.

¿Qué pruebas deben aportar los prestatarios?

Al igual que con una solicitud de hipoteca para el consumidor, es necesario verificar la información de préstamos de bienes raíces comerciales. Comencemos con la información del prestatario. Las instituciones de préstamos comerciales necesitan información sobre la entidad comercial que realiza la solicitud (que a menudo es mucho más simple que la de una hipoteca convencional). Dependiendo de la estructura de la entidad, un prestamista puede solicitar documentos e información básicos:

  • Articulos de incorporación

  • Comprobante de fondos para el pago inicial

  • La dirección de la propiedad

  • Una copia de su informe de crédito

  • Una copia de su identificación.

Además, los prestamistas privados pueden pedirle a uno o más de los propietarios que presenten una solicitud, no como prestatario, sino como garante personal. El garante actúa como una especie de cofirmante, aceptando la responsabilidad del préstamo si la empresa no puede seguir haciendo los pagos. A diferencia de un cofirmante tradicional, el nombre del garante no aparece en el título de la propiedad. La documentación relativa a esta persona puede incluir los elementos presentados por prestatarios residenciales:

  • Reporte de crédito, que costará entre $ 100 y $ 1,000

  • Declaraciones de impuestos personales

  • Prueba de identificación

  • Extractos bancarios y otras verificaciones de activos

Como pieza central de la transacción del préstamo, la propiedad se somete a un intenso escrutinio por parte de los suscriptores que buscan cuantificar su capacidad para generar ingresos. La tasación es un componente crucial en ese esfuerzo.

Tasación comercial

La tasación es importante para los edificios comerciales por innumerables razones. No solo ayuda al asegurador a establecer el valor de la garantía, sino que también mantiene a los propietarios honestos al evaluar los alquileres de varias unidades. Cuando las empresas se disuelven, una tasación integral ayuda a dividir los activos entre los propietarios. Además, los propietarios que deseen apelar los impuestos a la propiedad necesitan una estimación autorizada del valor de la propiedad. Entre las características distintivas de una tasación comercial se encuentran cuatro áreas de enfoque: 1) la abundancia o falta de propiedades cercanas que coincidan con el uso previsto, 2) la utilidad, es decir, qué tan bien la propiedad en cuestión cumple con su uso previsto, 3) la demanda del mercado para tal propiedades, y 4) la capacidad de los compradores interesados ​​para adquirirlas, lo que a veces se denomina poder adquisitivo efectivo. Estos factores se miden entre sí para calcular una valoración razonable. Dada la complejidad y el tiempo invertido, una tasación comercial puede costar hasta $ 10,000.

Otras verificaciones de edificios

Las unidades deben generar ingresos y la confianza de los aseguradores aumenta cuando esos ingresos están asegurados a lo largo del tiempo. Es por eso que se solicitan arrendamientos a prestatarios comerciales. Más allá de los acuerdos de alquiler, sin embargo, está el registro de alquiler certificado que ayuda a los prestamistas a determinar el ingreso operativo neto y la tasa interna de rendimiento, por ejemplo. Este documento contiene información específica sobre cada unidad (por ejemplo, pies cuadrados, número de habitaciones) y ocupante (nombres, monto del alquiler pagado, depósitos retenidos, fecha de finalización del arrendamiento). Claramente, demasiadas vacantes pueden hundir una aplicación comercial. Sin embargo, incluso una ocupación del 100 por ciento no genera confianza en el asegurador si cada inquilino está allí mes a mes. Finalmente, los bancos pueden exigir a los inquilinos la confirmación de los términos de sus contratos de arrendamiento, verificaciones conocidas como impedimento legal del inquilino. Y no nos olvidemos de los impuestos a la propiedad y las tarifas gubernamentales, se puede encontrar más información en este artículo

Cargos por servicios adicionales

Las inspecciones de construcción deben realizarse en de tres a 10 centavos por pie cuadrado. Asimismo, se cobran las autorizaciones ambientales iniciales $2,000 a $6,000. Mientras tanto, las agencias de títulos pueden requerir $2,500- $15,000 para verificar y asegurar la propiedad. Los prestamistas y corredores pueden cobrar tarifas de originación de dos por ciento del monto del préstamo. Por último, los abogados, tanto de prestatarios como de prestamistas, también facturarán por sus servicios.

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